Si bien la Ley de Alquileres no existe desde que el DNU del Gobierno de Javier Milei lo derogó, se mantuvieron algunos beneficios de tipo impositivo que son muy favorables, según comentó el contador Marcelo Corbalán, aunque recordó que “tenés que registrar ese contrato en la AFIP”.

“Si sos locador tenés un montón de beneficios, pero tenés que registrar ese contrato en la AFIP. Poque la ley trajo un montón de beneficios desde lo impositivo”, contó el especialista en diálogo con Los datos del día, por Radio Mitre Mar del Plata. 

En el caso de los monotributistas, Corbalán explicó que “el principal beneficio es que no aplica el alquiler como actividad, como punto de venta”. Y detalló en ese sentido que “antes estabas limitado a tener como máximo tres unidades en alquiler, ahora podés alquilar las que vos quieras. Eso hace que el universo se expanda mucho más”.

Otra cosa que destacó como importante es que “si solamente tenés como ingreso el alquiler de dos propiedades, el monotributo te sale cero. Te deja dentro de un régimen impositivo que es mucho más barato que los regímenes generales”.

Por lo tanto, indicó que si uno ingresa en ese esquema “te olvidás del IVA, de Ganancias, hasta te diría también de Ingresos Brutos, porque la alícuota es más alta la normal que en el régimen simplificado”.

Corbalán no lo dudó y aconsejó: “Por lo tanto si podés ser monotributista y alquilás, dale por ahí”.

IMPUESTO PAÍS

Entre las novedades de la economía argentina, el Gobierno nacional decidió finalmente bajar el Impuesto PAÍS para algunas mercaderías, para algunos importados. Pero, eso sí, no aplica al dólar tarjeta: “Esto es limitado”, indicó Corbalán.

Con relación a las repercusiones que genera en los precios, para el contador la relación entre baja del impuesto y baja de los precios “no es tan directa”. Y señaló que “si compraste tu mercadería e importaste con el impuesto alto, hay que ver si eso se traduce en una rebaja de precios”.

Si bien Corbalán aseguró que “siempre celebro la baja de impuestos”, reconoció tener dudas “de que se vea reflejado inmediatamente en una baja de preciso cuando consumimos esos bienes”.

El presidente del Colegio de Martilleros de General Pueyrredon, Guillermo Rossi, aseguró que las noticias en el mercado inmobiliario de la ciudad “son bastante alentadoras”, tras destacar que los precios de los alquileres “se han amesetado” a partir de un “aumento de la oferta”.

Rossi recordó que a partir de 2020, con la modificación de la Ley de Alquileres, el mercado estaba “sin oferta, en una situación muy compleja” pero que “lentamente a partir del DNU se fue recuperando la oferta. Por supuesto el aumento de la oferta fue amesetando los precios, y si bien no es un tema resuelto porque hay una demanda insatisfecha desde hace mucho tiempo, el aumento de la demanda va ayudando”.

“Vamos en buen camino -se mostró optimista y destacó que- El DNU en materia de alquileres era muy bueno, lo vimos como una buena salida. Y con el tiempo, en el mediano plazo, el mercado va a estar recuperado con una oferta y demanda equilibradas”.

En diálogo con Primera Tarde, por Radio Mitre Mar del Plata, el referente de los martilleros dijo sobre los precios de los alquileres que si bien “han ido subiendo”, lo han hecho “menos que el año pasado”.

“Pasa que subieron en forma desmedida a fin del año pasado. Estamos viendo que aquel alquiler contraído en noviembre o diciembre del año pasado con índice de ajuste fuerte, con el porcentaje muy alto, quedó mucho más alto que el valor de hoy de mercado. Eso le permite al inquilino negociar con el propietario o decir, ‘se me fue arriba, me voy a buscar algo más barato’”, aseguró Rossi.

El presidente del Colegio de Martilleros señaló que este panorama lo que hizo “no fue una rebaja de precios, pero sí que se amesetaran, porque venían subiendo sin techo. Hoy tenemos valores que si bien son altos en función de los sueldos, del poder adquisitivo que no se alcanza de recuperar, dentro de todo hay oferta y al haber oferta está la competencia en donde el propietario en muchos casos prioriza mantener un inquilino o poner un alquiler razonable para que el inquilino lo pueda pagar”.

Para Rossi lo que se observa es un mercado que “de a poquito se va a ir acomodando”, y si bien “no estamos en un mercado perfecto ni mucho menos, hay oferta. Para nosotros es importante porque el inquilino puede encontrar alternativas”.

PRECIOS Y CRÉDITOS

Para el martillero Mar del Plata tiene buen valor de mercado en materia de alquileres y no quiso comparar con otras plazas donde hay mejores sueldos: “Acá estamos con un techo que es el ingreso que tiene cada uno”, resaltó a la vez que recordó que para poder ingresar hay que tener un empleo en blanco y una garantía.

Y si bien aseguró que “al mismo tiempo es una buena oportunidad de compra porque los valores han quedado en cifras que están por debajo del 30%”, remarcó que muchos que tenían propiedades a la venta decidieron volver a ponerlas en alquiler: “Esto le da tranquilidad a un propietario, si tiene un buen inquilino. Es un mercado que funciona. Desde nuestro mercado en particular las noticias son bastante alentadoras”.

Otra cuestión que ha movilizado al mercado es el regreso de los créditos hipotecarios. “En líneas generales los bancos tienen su forma de trabajar y están bastante abiertos al crédito. Para nosotros fue una muy buena noticia cuando salieron, aunque tampoco es una locura la cantidad de gente que va a pedir los préstamos”, confió Rossi a la vez que reafirmó que lo que hace falta es que “se recupere el poder adquisitivo del sueldo”.

No obstante, consideró que “los bancos están flexibilizando, están dando mayores opciones, y esperemos que de a poco el mercado del crédito vaya funcionando lentamente. De acá al año que viene tal vez las cosas se faciliten un poco más. Esto va a depender en gran parte de la rebaja de la inflación y de las tazas”.

El secretario general del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Oscar Cherú, reconoció que a partir de la derogación de la Ley de Alquileres y la vigencia del DNU firmado por el actual Gobierno “la oferta creció”, pero que igualmente “todavía no se alcanza el número que esperamos”.

El representante de los martilleros indicó que “hay mucha consulta, pedidos, pero la oferta debería ser mayor en función de las posibilidades que hoy ya tienen los propietarios y que no tenían con la Ley 27551 y su modificatoria, que duró sólo dos meses. El ajuste en forma anual condicionaba mucho al propietario a la hora de volcar su inmueble a la oferta y también el tema del contrato de tres años”.

En diálogo con El Marplatense, Cherú destacó el hecho de que hoy se puedan firmar contratos desde un mes al tiempo que se desee, pero que desde su lugar sugieren “que se realicen por 24 meses, con actualización cada tres o cuatro, con el índice ICL que emite el Banco Central o el IPC que genera el INDEC, siendo los dos más utilizados para viviendas permanentes”.

Ante esto, dijo el martillero, “la oferta debería ser mayor para poder satisfacer todos los pedidos que se realizan en forma cotidiana en las distintas inmobiliarias de la ciudad”.

Cherú fue consultado además por una definición que surgió desde Inquilinos Agrupados, quienes calificaron como “catastrófica” la situación de alquileres en la ciudad. “No coincido con eso -dijo- porque hablando del mercado que nosotros conocemos, no tenemos ese nivel de conflictividad que ellos esgrimen. Nosotros hacemos relevamientos constantes con los colegas y la verdad es que la morosidad es muy chica, así que desde ese punto de vista no tenemos problemas”.

El secretario general del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos reconoció que “la realidad es que a la gente le cuesta cada vez más abonar un alquiler o por ahí aquel que es monotributista o asalariado se ve cada vez más trabado. Es una situación que tiene que estar acompañada porque los alquileres se van ajustando de acuerdo a los valores del mercado. Por ahí el que tiene un ingreso fijo no ve relación entre ese aumento con el valor del inmueble que pretende conseguir”.

Sobre el trabajo que realizan los martilleros, Cherú consideró que “lo nuestro cada es cada vez más artesanal que profesional” y destacó que por la convivencia de tres sistemas diferentes, la Ley 27551, la Ley 27669 y el DNU vigente- se observa un “desfasaje que se produce entre departamentos, de acuerdo a cuándo se firmó el contrato, y la disparidad es enorme. En algunos casos el propietario es el perjudicado y en otros el inquilino. El contexto del país y las leyes que tenemos, generaron un combo que realmente produce estas situaciones de desacomodamiento”.

La agrupación Inquilinos Mar del Plata es una organización que lucha por los derechos de las personas que alquilan una vivienda para tener mayor "equidad" en la discusión con los propietarios.

"Hay un decreto que el Gobierno emitió a fines de marzo en el contexto de la aspo, que prorroga vencimiento de alquileres, congela los precios hasta el 30 de septiembre, y pedimos que se prorrogue hasta el 31 de marzo. Muchos inquilinos perdieron su trabajo, trabajamos para salir de esta coyuntura y poder replantear todo más adelante. El que no está a punto de ser desalojado tiene problemas económicos y es todo muy complejo", afirmó Sebastián Oliver, referente de la agrupación, en diálogo con El Marplatense.

En este sentido, detalló que "el sector inmobiliario que aplica las pautas, y el inquilino tiene que aceptar" por lo que "las relaciones de fuerza son desiguales". "La ley actual pone en discusión una serie de hechos que venían siendo postergados. El inquilino ahora se organizan colectivamente, individualmente pierde, y, sobre todo, que los inquilinos tenemos derecho a discutir en condiciones de mayor equidad con la parte locadora", analizó sobre la nueva ley de alquileres.

"La ley anterior tampoco se respetaba. El problema es la postura que hay con respecto la visión del propietario que es la renta. Más allá de la ley, el mercado hizo siempre lo que quiso con el inquilino", aseveró Oliver.

El 37,8% de los inquilinos de todo el país no podrán pagar el alquiler correspondiente a septiembre en parte o en su totalidad, de acuerdo con un relevamiento realizado por la Federación de Inquilinos Nacional.

"Los resultados del mes de septiembre muestran un crecimiento respecto del mes anterior en el endeudamiento, la falta de pago, y el porcentaje de ingresos totales del hogar que se destina al pago del alquiler", señaló la Federación en un comunicado.

De acuerdo con la encuesta que se realizó a 2.848 inquilinas e inquilinos del país, el 49,5% de los ingresos totales del hogar se destina al pago del alquiler, lo que representa 4,5 puntos más que el mes pasado.

Dentro del universo del 37,8% que tiene dificultades para pagar en septiembre, el 52,5% acumula deuda de dos o más meses de alquiler, lo cual los pone en situación de desalojo cuando el 30/9 venza el decreto 320 que suspende los desalojos en el marco de la emergencia por la pandemia de coronavirus.

En este contexto, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, afirmó que "es urgente que el gobierno nacional anuncie la extensión del decreto 320. No es momento de tener a cientos de miles de familias en la incertidumbre".

"En 20 días, si no se extiende el decreto, veremos situaciones de desalojos masivos. Es fundamental un plan de desendeudamiento. Así como el ATP, el Estado debe saldar las deudas de los inquilinos con los pequeños propietarios. Si no se resuelve el problema ahora, las consecuencias serán mucho más graves", subrayó.

La Federación sostuvo que "lo que vemos desde que comenzó la cuarentena y de las medidas protectoras del derecho a la vivienda como el decreto 320, es el aumento de la violencia", y detalló: "el 40,7% de los inquilinos, y sobre todo inquilinas, sufrió algún tipo de violencia, amenaza u hostigamiento por parte de inmobiliarias o propietarios".

Por otra parte, a pesar de la obligatoriedad de los propietarios a aceptar pago por CBU, casi la mitad de los inquilinos y las inquilinas, el 48,8%, sigue haciéndolo en efectivo.

Los ingresos de los inquilinos son menores a los del mes anterior en el 42,4% de casos, y de los inquilinos que pagan expensas el 41,5% no puede pagar o paga parcialmente.

"Aquí vemos también el endeudamiento del sector. Del universo del 41.5% que no puede hacer frente a las expensas, el 36,8% debe un mes, el 23,2% debe dos meses, el 15,7% debe tres y el 24,3% debe cuatro meses o más. Una situación muy parecida a la que se vivió en el 2002. El grado de endeudamiento, entonces, es sobre el alquiler y las expensas", agregó el informe.

Las respuestas en un 77,1% corresponden a CABA y provincia de Buenos Aires, donde se concentra la mitad de los inquilinos e inquilinas de todo el país.

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires propuso un nuevo proyecto de ley de alquileres que prevé rebajas impositivas y tributarias para empresas que construyan viviendas destinadas al alquiler, con el objetivo de ayudar a bajar el déficit habitacional y a generar mejoras en la ley de alquileres para facilitar y agilizar ese mercado.

La iniciativa -que también dispone cambios en el Código Civil y Comercial- se aprobó en una reunión cumbre federal de operadores inmobiliarios, con la participación del presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Donsini, y colegas de Jujuy, Corrientes, Neuquén, Entre Ríos, Mendoza, Santa Fe, Tucumán, Rosario, Ciudad de Buenos Aires y Salta, entre otras jurisdicciones.

La propuesta elaborada por el Colegio bonaerense propone beneficios impositivos a empresas, como deducciones en Ganancias, que sumen propiedades para compensar el déficit habitacional y limitar los depósitos y garantías que se les exigen a los locatarios para acceder a una vivienda a solamente un mes del valor acordado en los contratos.

El proyecto de ley también sugiere ampliar las opciones de garantías que pueden presentar los inquilinos, como una escritura de otra propiedad, avales bancarios, seguros de caución o garantía de fianza y la regulación de eventuales aumentos semestrales de los alquileres en función de los aumentos de salarios.

La iniciativa es una contrapropuesta a las leyes de alquileres que se impulsan en el Congreso que, según los martilleros, son una "fallida legislación en la que se mezcla en muchos aspectos el destino habitacional con los otros destinos, lo cual produce situaciones de injusticia insoslayables, otorgando beneficios a sectores que claramente no están en la misma condición". Los martilleros bonaerenses afirmaron, mediante un comunicado, que "los proyectos en danza postulan volver a la legislación sancionada en los años 50 y todos saben cómo terminó".

La propuesta sobre el mercado de alquileres -que será presentada próximamente ante el Congreso- propone que no se podrá exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, tampoco depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler.

Además, estipula que ese depósito sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, el cual deberá hacerse efectivo en un plazo no mayor a sesenta días posteriores a la restitución del inmueble y normas claras para rescindir los contratos.

Al proponer beneficios impositivos, la entidad sostuvo que "un régimen de promoción de la construcción de viviendas para alquilar a los sectores de recursos más limitados, logrará no solo una reactivación en la construcción con la consecuente incorporación de inversión y aumento de la oferta de viviendas, los valores locativos tendrán un justo equilibrio", según consta en el documento presentado por los martilleros en la cumbre federal realizada en la ciudad de La Plata.

La iniciativa fue avalada por los presidentes de los colegios de Neuquén, Santa Fe, Entre Ríos, Jujuy, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Mendoza, Salta, Corrientes, y los presidentes de los Colegios de los diferentes departamentos judiciales en los que se subdivide la provincia de Buenos Aires.