A través de los cambios que trajo la aprobación del paquete fiscal, el contador público Marcelo Corbalán se refirió puntualmente a uno que ya entró en vigencia y beneficia a quienes alquilan diversos inmuebles. Es que a raíz de esta modificación, quienes no podían ingresar al monotributo por superar el número de unidades de explotación -más de tres alquileres-, ahora pueden hacerlo debido a que “alquilar” pasó a ser considerada como una actividad.  

A la modificación del tratamiento de la actividad alquileres frente al monotributo, Corbalán la subrayó como un cambio “importante y trascendental”. Se debe a que, según contó, “para ser monotribustista no podías tener más de tres actividades o unidades de explotación y con los alquileres, se tomaba a cada alquiler como una unidad de explotación, por lo que si tenías más de tres inmuebles para alquilar no podías ser monotributistas”.

Pero en la actualidad, a partir del paquete fiscal “vino un decreto reglamentario que cambia el enfoque de los alquileres y ahora, los alquileres se toman como actividad y no como unidad de explotación”, de acuerdo a la explicación de Corbalán.

Para evitar confusiones, ejemplificó que “contador es una actividad y el alquiler se tomaba como una actividad y unidad de explotación por cada inmueble”, aunque mediante la modificación, “sea cual fuera la cantidad de inmuebles que tengas, se puede ser monotributista”.

Y a su vez, el contador público destacó que es “muy amplio”, ya que no es determinante el destino del alquiler, que puede contener fines comerciales o turísticos. “Si estás dentro de los parámetros, que son 68 millones de pesos, sin importar la cantidad de inmuebles que tengas, podés ser monotributista. Y otra de las cuestiones que se recomienda es poder ingresar en el monotributo provincial, debido a que los alquileres ya de por sí tienen una alícuota más alta”, concluyó.

El secretario general del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Oscar Cherú, reconoció que a partir de la derogación de la Ley de Alquileres y la vigencia del DNU firmado por el actual Gobierno “la oferta creció”, pero que igualmente “todavía no se alcanza el número que esperamos”.

El representante de los martilleros indicó que “hay mucha consulta, pedidos, pero la oferta debería ser mayor en función de las posibilidades que hoy ya tienen los propietarios y que no tenían con la Ley 27551 y su modificatoria, que duró sólo dos meses. El ajuste en forma anual condicionaba mucho al propietario a la hora de volcar su inmueble a la oferta y también el tema del contrato de tres años”.

En diálogo con El Marplatense, Cherú destacó el hecho de que hoy se puedan firmar contratos desde un mes al tiempo que se desee, pero que desde su lugar sugieren “que se realicen por 24 meses, con actualización cada tres o cuatro, con el índice ICL que emite el Banco Central o el IPC que genera el INDEC, siendo los dos más utilizados para viviendas permanentes”.

Ante esto, dijo el martillero, “la oferta debería ser mayor para poder satisfacer todos los pedidos que se realizan en forma cotidiana en las distintas inmobiliarias de la ciudad”.

Cherú fue consultado además por una definición que surgió desde Inquilinos Agrupados, quienes calificaron como “catastrófica” la situación de alquileres en la ciudad. “No coincido con eso -dijo- porque hablando del mercado que nosotros conocemos, no tenemos ese nivel de conflictividad que ellos esgrimen. Nosotros hacemos relevamientos constantes con los colegas y la verdad es que la morosidad es muy chica, así que desde ese punto de vista no tenemos problemas”.

El secretario general del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos reconoció que “la realidad es que a la gente le cuesta cada vez más abonar un alquiler o por ahí aquel que es monotributista o asalariado se ve cada vez más trabado. Es una situación que tiene que estar acompañada porque los alquileres se van ajustando de acuerdo a los valores del mercado. Por ahí el que tiene un ingreso fijo no ve relación entre ese aumento con el valor del inmueble que pretende conseguir”.

Sobre el trabajo que realizan los martilleros, Cherú consideró que “lo nuestro cada es cada vez más artesanal que profesional” y destacó que por la convivencia de tres sistemas diferentes, la Ley 27551, la Ley 27669 y el DNU vigente- se observa un “desfasaje que se produce entre departamentos, de acuerdo a cuándo se firmó el contrato, y la disparidad es enorme. En algunos casos el propietario es el perjudicado y en otros el inquilino. El contexto del país y las leyes que tenemos, generaron un combo que realmente produce estas situaciones de desacomodamiento”.

El presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, señaló que la ley de alquileres “fracasó” y llamó a discutir un nuevo proyecto que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino.

“En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe, sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó, y que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios y terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”, sostuvo Massa.

En medio de las quejas del sector inmobiliario y las fuertes críticas opositoras, el integrante del Frente de Todos se refirió al tema al participar en el acto por el Día de la Construcción en el edificio de la Confitería del Molino, frente al Congreso. Y sostuvo que el nuevo proyecto a discutir tiene que servir para que el sector pueda “desarrollar libremente ese emprendimiento noble que tiene a lo largo y ancho del país”.

La ley de alquileres fue sancionada por el Senado en junio de 2020, pero contaba con el aval de la Cámara de Diputados desde noviembre del año anterior, durante la administración de Mauricio Macri.

El plazo y la actualización de los contratos de alquiler son los principales cuestionamientos que se le realizan a la norma. Desde el sector inmobiliario habían pedido inicialmente cambios parciales, pero en el último tiempo se sumaron voces a favor de una derogación.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) propuso modificar el artículo 1198 del Código Civil y Comercial, que establece un plazo mínimo de alquiler de tres años para llevarlo a dos años. Además, buscan la derogación del artículo 14 de la Ley de Alquileres, que introduce la obligatoriedad de una actualización anual de los contratos según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central.

Desde las asociaciones de inquilinos, que impulsaron el debate legislativo de la norma, se oponen a una derogación, aunque reconocen que es necesario revisar la ley. “Antes los alquileres aumentaban por encima de la inflación por los ajustes semestrales. Hoy, con un contrato de 3 años, es menos el nivel de aumento que con un contrato de 2 años con las variaciones semestrales del 15 %”, indicó semanas atrás Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, a Radio Rivadavia.

El referente de la asociación apuntó contra quienes piden derogar la ley porque quieren volver al contrato de dos años “en el que te pueden aumentar lo que quieren cuando quieren”.

En 2004 el municipio de Tandil creó la Oficina de Mediación en el ámbito de Secretaría Legal y Técnica, un espacio que ofrece un servicio gratuito de resolución de conflictos para los vecinos de esa ciudad.

Las controversias que se suscitan entre locatarios, locadores e inmobiliarias ocupan un gran porcentaje en la estadística de casos en los que se interviene.

Recientemente el Gobierno Nacional promulgó la Ley 27.551, sancionada por el Congreso de la Nación en junio de este año, y que en el artículo 21 manifiesta en referencia a la resolución de conflictos, que "el Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las Provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa".

En el caso de esta ciudad ese espacio funciona hace más de 15 años, ofreciendo a los vecinos de forma gratuita una instancia de mediación, tal lo planteado en la nueva ley de alquileres. "La Oficina de Mediación ha trabajado desde sus inicios con estos temas, ofreciendo al ciudadano una posibilidad gratuita, rápida y efectiva de resolución de conflictos", detallaron desde el ejecutivo.

Desde esa área, que depende de la Dirección de Relaciones con la comunidad, explicaron que “nosotros entendemos la mediación como una posibilidad de generar cambios en la comunicación, crear posibilidades de negociación, colaborando en la búsqueda de alternativas que faciliten de manera estratégica la solución al conflicto planteado”.

¿CÓMO ES UNA MEDIACIÓN?

El proceso comienza cuando se realiza la entrevista al vecino, se completa una simple solicitud, con breves datos del solicitante, y precisando cual es el tema del conflicto. En esa instancia se establece si corresponde o no la mediación y se da información sobre el procedimiento.

Para convocar a la otra parte se envía una invitación cordial en la que se brinda información de contacto para evacuar dudas sobre la mediación. Cada audiencia puede facilitar la solución del conflicto agotando esa instancia en ese acto, o pueden pautarse tantas reuniones de mediación como sean necesarias.

La Oficina de Mediación atiende una importante cantidad de casos relacionados con alquileres, siendo uno de los más recurrentes el de rescisión anticipada del contrato.

El espacio se encuentra en la Secretaria Legal y Técnica de la Municipalidad de Tandil, Chacabuco 383, tel: 4420708 mail: mediación@tandil.gov.ar

El Gobierno nacional promulgó este martes la Ley de Alquileres sancionada el 11 de junio pasado mediante el Decreto 580/2020 publicado en el Boletín Oficial bajo la firma del presidente Alberto Fernández; el jefe de Gabinete, Santiago Cafiero; y las ministras de Justicia, Marcela Losardo; y de Desarrollo Territorial, María Eugenia Bielsa.

La Ley 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación y había sido sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado.

Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, dispone modificaciones como la extensión de los contratos de dos a tres años y la actualización, que deja de regirse por las expectativas de mercado y pasa a aplicarse por un índice objetivo.

La nueva ley plantea que los aumentos dejarán de ser semestrales y pasarán a ser anuales. Actualmente, ese porcentaje de actualización se establece en forma arbitraria, según las expectativas de inflación. Con los cambios, pasará a basarse en un indicador que publicará el Banco Central. Estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), que releva el Indec, y la variación salarial (Ripte), que elabora Anses.

Hace 36 años que no se modificaba la ley de alquileres y hace 4 años que se intentaba avanzar en el Congreso, sin éxito. Hay 9 millones de argentinos que alquilan, el 17% de las familias.

Otra de las modificaciones tiene que ver con la reducción del depósito de garantía. Pasará a equivaler a un mes de alquiler, y cuando termina el contrato, la devolución deberá ser en el momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler. Con los años, ese depósito inicial perdía valor debido a la inflación acumulada. En la práctica, la legislación permitía pedir de depósito un mes de alquiler por cada año de contrato, y luego la devolución era por el mismo monto, y podía demorarse hasta 90 días en el reintegro.

La renovación de los contratos también tendrá cambios. La nueva ley introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación, para que el inquilino tenga tiempo para buscar otra vivienda.

Por último se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda y se dispondrá de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Asimismo, será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

Tras la polémica que bloqueó el pasado jueves la votación y aprobación de la Ley de Alquileres, por falta de quórum, por parte de la oposición, el proyecto finalmente será convertido en ley esta semana.

Con la nueva Ley de Alquileres, en caso de ser aprobada sin modificaciones, quedará definitivamente sancionada la nueva norma que establece contratos más largos y amplía las opciones de garantía para inquilinos, si bien algunos de estos puntos generan polémica en el sector inmobiliario.

El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y reforma el Código Civil y Comercial.

"A veces cuando las cosas funcionan no hay que ir cambiando leyes y menos cuando la ley estaba dentro del código civil y comercial, que no hace mucho fue modificado y considero que en ese momento se estudió realmente muy bien", manifestó el titular del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Ángel Donsini, en declaraciones a El Marplatense.

Uno de los puntos polémicos es la extensión de los contratos de dos a tres años. Si bien esta prolongación puede ser bien vista ya que los propietarios no tienen que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses mientras que los inquilinos se ahorran gastos de mudanza o de depósito de garantia, el problema podría surgir en caso de tener un inquilino conflictivo o si aparecen problemas con los contratos durante este período.

"Esa ley ya tiene ya tiene media sanción, se está aguardando la aprobación en senadores y el punto más importante o más álgido, que es el que trae mayor cantidad de inconvenientes, es lo relacionado a que los contratos de locación de viviendas pasan de 24 a 36 meses, donde en un país con inflación como tenemos nosotros, no se si se llegarán a cumplir".

Otro de los puntos establece un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral), que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

En ese sentido, hay una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

"En esta nueva Ley, aparece también la indexación, que no figuraba en el código. Con la anulación de algunos contratos aparece una indexación, que se calcula con un mes de sueldo y la inflación", detalló el titular del Colegio de Martilleros.

La iniciativa establece que "los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", un punto importante porque evitará la firma de contratos "en negro".

La AFIP deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a "blanquear" el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en anteriores ocasiones sobre el tema.

Al ser consultado sobre si es necesaria esta nueva ley, Donsini sostuvo que "a nosotros no nos afecta, salvo por el cambio de 24 a 36 meses. Los contratos deberán ser declarados en AFIP, y ese es otro inconveniente con el que se puede encontrar el mercado, al menos hasta que se empiece a asimilar esa modificación y no hay otra cosa, porque todo lo demás fue respetando lo anterior".

"En el caso de un mes de depósito, era algo que ya se estaba haciendo y que se devolviera indexado, en muchos casos también se ha hecho y creo que es correcto que se ponga, porque era de las fallas que teníamos", aseguró.

"En el caso de Mar del Plata, como generalmente se fijan y se influyen por un sello que hay de Inquilinos Asociados, con un tal Gervasio Muñoz, que es un político frustrado, que está queriendo llegar, nos lleva realmente a que sean mas afectados los inquilinos, cuando supuestamente el dice que los ayuda, y en realidad a los inquilinos les va cada vez peor", remarcó el titular del Colegio de Martilleros, en Mar del Plata.

"Otro de los temas es que en Mar del Plata, los inquilinos no pagaban no pagaban las expensas y ahora van a pagar las expensas ordinarias. En Capital Federal las pagan completas y acá pagarán las expensas ordinarias y las extraordinarias quedan a cargo del propietario. En Mar del Plata directamente no se cobraban, pero ahora es un agregado más, por lo que en vez de ayudar al inquilino, le traen una dificultad mayor", concluyó Miguel Ángel Donsini.

El proyecto de Ley de Alquileres, que extiende la duración del plazo de locación de dos a tres años y establece un mecanismo de actualización anual de los montos en base a una combinación entre el índice de inflación y el de salarios (RIPTE), podría ser sancionada este jueves en el Senado.

La iniciativa será llevada al recinto en la próxima sesión, que podría ser este jueves, aunque algunos legisladores del oficialismo postularon la posibilidad de introducirle modificaciones durante su tratamiento. En ese caso volverá a Diputados.

El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y reforma el Código Civil y Comercial para extender los contratos de dos a tres años y establecer un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral), que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

En ese sentido, se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Este artículo fue uno de los que mayor debate generó, ya que algunos senadores sospechan que podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos que los prometidos en la norma.

Otro punto clave del proyecto es que se dispone que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

También se fija que las expensas extraordinarias deberán ser abonadas por el dueño de la propiedad.

En cuanto al depósito, el dictamen fija que no se podrá pedir “el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes” y determina que el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

Otro aspecto clave del dictamen es que se deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo, que a la vez deberá dar facilidades para poder cumplir con esta medida.

Además, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a jubilados, pensionados, y aquellas familias que no tengan cómo acceder a un sistema de garantías.

Fuente: Diarios Bonaerenses (DIB)

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires propuso un nuevo proyecto de ley de alquileres que prevé rebajas impositivas y tributarias para empresas que construyan viviendas destinadas al alquiler, con el objetivo de ayudar a bajar el déficit habitacional y a generar mejoras en la ley de alquileres para facilitar y agilizar ese mercado.

La iniciativa -que también dispone cambios en el Código Civil y Comercial- se aprobó en una reunión cumbre federal de operadores inmobiliarios, con la participación del presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Donsini, y colegas de Jujuy, Corrientes, Neuquén, Entre Ríos, Mendoza, Santa Fe, Tucumán, Rosario, Ciudad de Buenos Aires y Salta, entre otras jurisdicciones.

La propuesta elaborada por el Colegio bonaerense propone beneficios impositivos a empresas, como deducciones en Ganancias, que sumen propiedades para compensar el déficit habitacional y limitar los depósitos y garantías que se les exigen a los locatarios para acceder a una vivienda a solamente un mes del valor acordado en los contratos.

El proyecto de ley también sugiere ampliar las opciones de garantías que pueden presentar los inquilinos, como una escritura de otra propiedad, avales bancarios, seguros de caución o garantía de fianza y la regulación de eventuales aumentos semestrales de los alquileres en función de los aumentos de salarios.

La iniciativa es una contrapropuesta a las leyes de alquileres que se impulsan en el Congreso que, según los martilleros, son una "fallida legislación en la que se mezcla en muchos aspectos el destino habitacional con los otros destinos, lo cual produce situaciones de injusticia insoslayables, otorgando beneficios a sectores que claramente no están en la misma condición". Los martilleros bonaerenses afirmaron, mediante un comunicado, que "los proyectos en danza postulan volver a la legislación sancionada en los años 50 y todos saben cómo terminó".

La propuesta sobre el mercado de alquileres -que será presentada próximamente ante el Congreso- propone que no se podrá exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, tampoco depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler.

Además, estipula que ese depósito sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, el cual deberá hacerse efectivo en un plazo no mayor a sesenta días posteriores a la restitución del inmueble y normas claras para rescindir los contratos.

Al proponer beneficios impositivos, la entidad sostuvo que "un régimen de promoción de la construcción de viviendas para alquilar a los sectores de recursos más limitados, logrará no solo una reactivación en la construcción con la consecuente incorporación de inversión y aumento de la oferta de viviendas, los valores locativos tendrán un justo equilibrio", según consta en el documento presentado por los martilleros en la cumbre federal realizada en la ciudad de La Plata.

La iniciativa fue avalada por los presidentes de los colegios de Neuquén, Santa Fe, Entre Ríos, Jujuy, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Mendoza, Salta, Corrientes, y los presidentes de los Colegios de los diferentes departamentos judiciales en los que se subdivide la provincia de Buenos Aires.